こんにちは、電算システムで企画課、インサイドセールスをやってます、「こばやし」といいます。よろしくお願いします。 DSKアドベントカレンダーの11日目です！
人生で初めてブログを書くことになりました。普段SNSとかもやっていないため、文字を書くということにとてもドキドキしながらです。あまり綺麗な言葉は使えないので、軽い気持ちで読んでいただけると嬉しいです。
娘が生まれて、猛烈に家が欲しくなった話
さて、私は東京の東の方に妻と娘、猫1匹の家族4人で生活しているのですが、昨年の12月に娘が生まれ、お陰様で順調に成長しておりそこそこ楽しい日々を娘と過ごしております。
で、子供ができるとどうしてもぶち当たる壁があります。
「家、狭くない？」問題です。
これまでは賃貸でも十分でした。でも、娘がハイハイし始め、おもちゃが増え、猫が逃げ回り……となると、今の部屋では限界が見えてきました。
それに、どうせ毎月安くない家賃を払うなら、娘が将来「ここが私の実家だ」と胸を張れるような資産を残してあげたい。
「よし、家を買おう」
そう決意したのが数ヶ月前です。しかし、ここで私の「前職の経験」が邪魔をします。
元不動産屋だからこそ、SUUMOが怖い
実は私、今の仕事に就く前は不動産業界でマンションの運営管理などをやっていました。
そのため、物件を見る目や、管理規約の重要性、資産価値の維持については、中途半端に知識があります。
だからこそ、怖くて買えないんです。
- 「このエリアは将来性があるか？」
- 「修繕積立金は計画通りか？」
- 「今は高値掴みじゃないか？」
中途半端に裏側を知っている分、SUUMOを見ては細かいリスクが気になり、「うーん……」とブツブツ言ってはそっと閉じる日々。完全に頭でっかちになっていました。
そんな煮え切らない私をよそに、なんと私の親があっさりとマンションを購入しました。
場所は「●●●●●●戸塚●●●●●● 5階の某部屋」。
(※イメージ)
驚きましたが、これはチャンスです。
「自分が家を買う予行演習として、親が買ったマンションをGeminiで徹底的に査定してやろう」と思い立ちました。
私が普段気にしすぎて動けなくなっている「細かいリスク」や「資産価値」を、AIはどこまで見抜けるのか。検証スタートです。
1. Geminiが「パンフレットの特典」を見逃さなかった
まずは手始めに、パンフレット（ニュースリリース）のPDFと、Web上の物件画像を Gemini に読み込ませました。
ここで私は、図々しくも「もしもこの家を、私が買ったとしたら？」という設定でプロンプトを投げました。親の家ですが、私の家族（私・妻・娘・猫）が住むつもりで検証します。
私:
「この物件を私が購入したと仮定します。 家族構成は【私（30代・リモートワーク）、妻、娘（1歳）、猫】です。 この家族にとっての最大のメリットを、物件の特徴に合わせて具体的に挙げて」
するとGeminiは、私がサラッと読み飛ばしていた、「特典」に食いついてきました。
Gemini:
「資料によると、この物件には**『4つのスタイルから選べるマルチルーム』があり、30周年記念で無償セレクトが可能だったようです。 また、最大の特徴である『広大なバルコニー（オープンエアリビング）』**を考慮すると、ご自身の家族構成には以下のメリットが考えられます」
Geminiによる「もしもこばやし家が住んだら」シミュレーション
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👧 娘（1歳）へのメリット：「自宅がそのまま公園になる」
このマンション最大の特徴である奥行きのあるバルコニーは、夏場に大きなビニールプールを出しても余裕があります。公園に行けない雨の日でも、屋根のある半屋外スペースとして遊べるため、イヤイヤ期のお子様の気分転換に最強の設備です。 -
🐈 猫へのメリット：「最高級の日向ぼっこスタジオ」
室内とフラットに繋がるバルコニーは、猫ちゃんにとって安全な「外の世界」です。高い手すり壁のおかげで脱走リスクを抑えつつ、鳥を眺める「ニャルソック」業務が捗ります。また、セレクトプラン「ヌックスタイル（おこもり空間）」を選べば、猫の隠れ家兼ベッドとして最高です。 -
👩 妻へのメリット：「日常にリゾート感を」
育児に追われる毎日の中で、バルコニーに椅子を置いてコーヒーを飲むだけで「カフェ」になります。キッチンからリビング、そしてバルコニーまで視線が抜けるため、お子様を見守りながら家事ができる開放感は、精神的な余裕に繋がります。 -
👨 私へのメリット：「オンオフの切り替えスイッチ」
リモートワークで煮詰まった時、バルコニーに出るだけで外気を吸ってリフレッシュできます。
「ヌックスタイル」に「ニャルソック」だと……？
猫の隠れ家まで提案してくるとは。私が今の賃貸で「猫の場所がない」と悩んでいるのを完全に見透かしています。
「もしもこれが自分の家だったら……」と想像しただけで、QOLが爆上がりする未来が見えました。イイね！
2. Gemini Enterprise で「資産価値」をガチ分析する
生活イメージが良いのは分かりました。しかし、気になるのはやっぱり「資産価値」です。
そこで、会社のGemini Enterprise環境を使って、不動産購入に特化した「エージェント指示」を作成し、ガチ査定をかけました。
実際に使用した「エージェント指示」
【物件情報】
対象物件の名称：●●●●●●戸塚●●●●●● （※住所等は省略）
【調査項目】
💰 再販の可能性と資産価値に関する情報
周辺エリアの直近3年間の不動産取引事例（区分マンション）：
平均単価（坪単価または平米単価）の推移と要因分析
同等条件（築年数、広さ、駅距離）の成約事例（最低3件）
賃貸需要と想定利回り：
周辺エリアの同等物件の平均賃料相場
空室率の傾向
管理・修繕状況の評価：
該当マンションの管理規約・重要事項調査報告書から、以下のリスク要因を抽出・評価
修繕積立金の総額と戸当たり積立額の妥当性
直近の大規模修繕工事の実施時期と内容
長期修繕計画の有無と資金計画の健全性
管理費・修繕積立金の滞納率の傾向（取得可能な場合）
🏙️ 周辺再開発の可能性と影響：
現在進行中または今後10年以内に計画されている主要な再開発プロジェクト（駅前、商業施設、インフラ等）の有無と概要
当該再開発が対象物件の資産価値に与える将来的な影響の予測（ポジティブ/ネガティブ）
災害リスク：
ハザードマップ（洪水、土砂災害、液状化）に基づくリスクレベル
🛍️ 周囲の生活利便性と生活費に関する情報
主要な生活インフラ（徒歩10分圏内）：
大型スーパー、生鮮食品に強いスーパー、ドラッグストア、コンビニ、医療機関（小児科含む）の名称と距離
📈 周辺エリアの物価傾向：
主要なスーパー（徒歩10分圏内）の価格帯と品揃えの傾向（例：高級志向、庶民派、オーガニック志向など）
同地域の平均的な公共料金（水道・ガスなど）の傾向
👮 治安・安全に関する情報
犯罪発生率：
対象物件所在地の過去3年間の犯罪発生件数（特に侵入窃盗、非行少年等の件数）の推移と、近隣地域との比較
夜間の人通りと街灯の整備状況：
最寄り駅からのルートの夜間の状況（ストリートビューや地域口コミ情報から）
地域の防犯活動や見守り体制の有無：
自治体や地域住民による防犯活動、見守り体制、防犯カメラ設置状況などの情報
👨👩👧👦 子供の過ごしやすさに関する情報
教育環境：
指定学区の小学校・中学校の評判・口コミ（教育方針、生徒数、通学路の安全性）
徒歩圏内の保育園・幼稚園の数と待機児童の状況（可能な限り）
🌟 自治体の子育て支援策：
対象物件の所在する自治体が提供する独自の主な子育て支援制度（医療費助成、一時預かり、給付金など）の概要と手厚さの評価（周辺自治体との比較も含む）
遊び場・地域コミュニティ：
徒歩圏内の公園、児童館、図書館などの施設の名称と特徴
地域の子育て支援活動や親子向けイベントに関する情報
【出力形式】
調査項目ごとに**サマリー（要点）**を先に記載してください。
各調査項目について、候補物件ごとの比較表を作成してください。（候補が1つの場合は単独表で詳細を記載）
最後に、**「再販可能性」と「居住満足度（子育て世帯視点）」の2軸で、総合的な評価を5つ星（⋆⋆⋆⋆⋆ が最大）**で表し、結論を簡潔にまとめてください。
ポイントは、「周辺の成約事例との比較」や「修繕積立金の妥当性」など、プロが裏でこっそりチェックする項目を網羅している点です。
Geminiの回答サマリー（抜粋）
お見事。
人間がやるとかかるような分析結果を、一瞬で出してきました。
特に「短期転売向きではないが、底堅い」という評価。仮に私たちが将来ここを譲り受けることになったとしても、あるいは自分たちが似たような条件の物件を買うにしても、非常に安心できる材料かな。
3. 仕上げは「音声ガイド」でダメ押し
最後に、 NotebookLM の Audio Overview（音声生成） で、この物件の総評をラジオ感覚で聞いてみます。
AI（男）: 「データは良いけど、戸塚の坂道はどうなの？ 駅距離もあるし」
AI（女）: 「そこも含めての環境よ。Geminiも言ってたけど、『ヌックスタイル』でお茶を飲んだり、猫と遊んだりする時間は、平米単価だけじゃ測れない価値があるわ。子育て世帯が穏やかに暮らすならベストよ」
参りました。
中途半端に知識があるせいで「資産価値ガー」「単価ガー」と頭でっかちになっていた私に、AIが「家って居心地でしょ？」と教えてくれた気がしますｗ
まとめ：Geminiがあれば、私も家が買えるかもしれない
検証の結果、親の買った「●●●●●●戸塚●●●●●●」は、AI目線では、良いマンション物件でした。
今回、Geminiを使ってみて感じたのは、「膨大な情報整理はAIに任せて、人間は『決断』に集中できる」ということです。
私が家を買えないのは、情報を中途半端に持っていて、処理しきれなくなっていたからでした。でも、Geminiが整理して、メリット・デメリットを可視化してくれれば、最後の一歩を踏み出せそうな気がします。
自分もいつか物件を買う際は、Gemini Enterpriseと相談しながら購入しよう。
今回の実家検証は、そう心から思える出来事でした。
まあ、最近我が家は大荒れすることが多いので、実際買うのはかなり先になりそうですけどねｗｗｗ
家を買う前に、まずは家庭の平和を維持しないと。本当に離婚する可能性もあるので……（切実）。
それまでは、とりあえず実家のヌックスタイルを、娘と猫と一緒に使い倒して癒やされようと思います。
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